Upravljanje imovinom u Crnoj Gori za vlasnike koji žive u inostranstvu

Većina stranih vlasnika crnogorskih nekretnina u njima provede nekoliko tjedana godišnje. Preostalih četrdeset i osam tjedana apartman ili vila i dalje troši struju, obračunava porez na nekretnine, treba ažurirati uknjižbu ako se iznajmljuje gostima i trpi vlagu, sol i zimske oluje na jadranskoj obali. Upravljanje time iz Londona, Berlina ili Dubaija je moguće, ali samo uz odgovarajuće dogovore od dana kupnje. Ovaj vodič navodi što treba vlasniku u odsutnosti, kako se kratkoročni najam registrira i oporezuje te kako odabrati društvo za upravljanje.

Koje obveze traju dok je vlasnik u inozemstvu?

Vlasništvo nosi ponavljajuće dužnosti koje ne pauziraju kada vlasnik ode:

• Godišnji porez na imovinu, koji utvrđuje i naplaćuje općina u kojoj se nekretnina nalazi
• Komunalni ugovori za struju, vodu, otpad i internet, svaki se obračunava mjesečno
• Doprinosi za održavanje zgrada u stambenim zgradama, uz saglasnost skupštine vlasnika
• Osiguranje, koje zajmodavci zahtijevaju, a razboriti vlasnici nose bez obzira na to
• Za nekretnine koje se iznajmljuju gostima, prijava smještaja, kategorizacija te naplata i uplata boravišne pristojbe
• Prijava prihoda od iznajmljivanja Poreznoj upravi Crne Gore

Svaki od njih ima rok i papirnati ili elektronički račun, a većina je adresirana na nekretninu, a ne na e-poštu vlasnika u inozemstvu. Vlasnik koji nema nikoga lokalnog tko bi ih primio i podmirio gomila dugove i isključenja. Lokalni predstavnik, bilo društvo za upravljanje, računovođa ili osoba od povjerenja s punomoći, minimalan je dogovor.

Kako se upisuje kratkoročni najam?

Izdavanje apartmana turistima u Crnoj Gori je regulirana djelatnost. Smještaj je registriran u općini, kategoriziran prema svom standardu, a boravak svakog gosta prijavljen je kroz sustav registracije turista koji postoje. Vlasnik, odnosno upravitelj u ime vlasnika naplaćuje boravišnu pristojbu od gostiju i doznačuje je, a prihod od najma se prijavljuje porezu.

Vlasnici koji propuštaju internetske platforme bez registracije suočavaju se s kaznama i rizikom od brisanja popisa. Registracija je također važna za osiguranje i za skupštinu vlasnika u bloku, koji može imati pravila o kratkoročnom najmu. Društvo za upravljanje koje se bavi iznajmljivanjem obično brine o registraciji i izvješćivanju kao dio svoje usluge, a to bi trebalo biti potvrđeno u ugovoru, a ne pretpostavljeno.

Koliko porezno košta prihod od najma?

Prihodi od najma koje pojedinac ostvaruje od crnogorske imovine oporezuju se u Crnoj Gori, a matična država ga obično također oporezuje uz kredit za porez koji se ovdje plaća. Vlasnici nekretnine preko crnogorske tvrtke obračunavaju prihode u tvrtki. Struktura odabrana pri kupnji odlučuje koji se put primjenjuje, a usporedba pripada razgovoru s našim savjetnicima prije kupnje, u sklopu investicijskog savjetovanja. Bez obzira na način koji se primjenjuje, prihod se mora prijaviti, a društvo za upravljanje koje prijavljuje rezervacije to čini jasnim.

Što društvo za upravljanje zapravo radi?

Usluge se razlikuju, a ugovor bi ih trebao navesti. Upravitelj pune usluge za nekretninu koja se izdaje obično pokriva:

• Oglašavanje nekretnine na platformama i prema vlastitom popisu klijenata
• Komunikacija s gostima, prijava i odjava, preuzimanje ključeva
• Čišćenje i posteljina između boravaka
• Prijava gostiju i doplata boravišne pristojbe
• Redovno održavanje, mali popravci i koordinacija obrtnika
• Plaćanje režija i poreza iz prometa ili od prihoda od najma
• Mjesečni izvještaji o prihodima i troškovima vlasnika
• Periodični pregledi praznog posjeda, uključujući i nakon oluja

Usluga samo čuvanja nekretnine koja se ne iznajmljuje pokriva posljednje četiri stavke. Struktura naknade je različita: postotak od prihoda od najma za iznajmljivanje za upravljanje, fiksna mjesečna naknada za skrbništvo.

Kako provjeravate društvo za upravljanje?

Tržište ima izvrsne tvrtke i povremene operatere, a razlika se vidi u papirologiji:

• Registrirana crnogorska firma sa poreznim brojem i pisanim ugovorom
• Imenovani klijenti s kojima možete razgovarati, idealno strani vlasnici u istom gradu
• Jasan raspored naknada, uključujući ono što se naplaćuje za popravke i dodaje li se marža fakturama obrtnika
• Mjesečni izvodi s pratećim računima, a ne samo prijenos
• Novčani aranžman klijenta: prihod od najma koji se drži odvojeno i isplaćuje se na fiksni datum
• Dokaz da tvrtka prijavljuje goste i plaća boravišnu pristojbu za postojeće nekretnine
• Definirano vrijeme odgovora na hitne slučajeve i lokalna prisutnost u gradu, ne samo u Podgorici

Održavamo odnose sa menadžerima u Budvi, Tivtu, Kotoru, Baru i Herceg Novom i upoznajemo klijente sa firmom koja odgovara nekretnini. Stranice regije Kotorski zaljev i poluotok Luštica opisuju područja gdje je potražnja za upravljanjem najveća.

Što je s nekretninom koja se uopće ne iznajmljuje?

Prazna vila propada brže od useljene. Vlaga stvara plijesan u zatvorenim prostorijama, slani zrak nagriza armature, puknuta cijev u siječnju otkriva se u lipnju. Dogovor o brizi s mjesečnim posjetima, ventilacijom, radom slavina i uređaja, održavanjem vrta i bazena te provjerom nakon svake oluje štiti imovinu. Trošak je mali u usporedbi s računima za popravak koje sprječava i gubitkom vrijednosti koji zapuštena nekretnina trpi prilikom preprodaje, o čemu se govori u vodiču za prodaju nekretnine u Crnoj Gori.

Kako vlasnik zadržava kontrolu iz inozemstva?

Tri alata informiraju odsutnog vlasnika. Ograničena punomoć, ovjerena kod javnog bilježnika i definirana za zadatke koje zastupnik treba, tako da se računi mogu podmiriti i registracije obnoviti bez potpisa vlasnika svaki put. Online bankarstvo na crnogorski račun s usklađenim izjavama upravitelja. I godišnji posjet tempiran za početak sezone, kada se imanje pregledava s upraviteljem i dogovara godišnji plan.

Naš tim dogovara punomoć, bankovni račun i upoznavanje s upraviteljem u sklopu usluge za nekretnine, tako da se o nekretnini brine od dana završetka, a ne nakon prvog problema.