Uporedna analiza: Crna Gora ili Hrvatska za ulaganje u nekretnine

Kad se gleda jadranska obala, strani kupci se često nađu pred izborom između Crne Gore i Hrvatske. Obje države nude zapanjujuće pejzaže, bogato istorijsko nasljeđe i blizinu velikih evropskih čvorišta. Ipak, sa finansijskog i pravnog stanovišta ta dva tržišta nude veoma različite investicione profile. Ovaj uporedni vodič razmatra okvir kupovine nekretnina, troškove transakcije, poreske obaveze, prinose od zakupa i buduće potencijale.

Troškovi transakcije i tok kupovine

Lakoća transakcije i početni troškovi prva su značajna razlika.

• Crna Gora: Strani državljani mogu kupovati nekretnine uz minimalna ograničenja. Postupak kupovine je jednostavan i obično se završava kod licenciranog notara u roku od nekoliko dana. Troškovi transakcije (notarske usluge, pravno zastupanje i upis) u prosjeku iznose od 2% do 4% vrijednosti nekretnine. Pored toga, zemljište mogu steći i stranci koji registruju domaće privredno društvo.
• Hrvatska: Kao članica EU, Hrvatska je ujednačila postupak kupovine za građane Unije. Strani državljani iz zemalja van EU, međutim, prolaze provjeru reciprociteta i traže saglasnost Ministarstva pravde, što može potrajati i do šest mjeseci. Troškovi transakcije su takođe veći, obično između 5% i 8%, kada se uračunaju porez na promet nekretnina od 3%, provizija agenta i obavezno pravno zastupanje.

Poreski okviri

Poreska struktura dugoročno utiče na profitabilnost svake investicije u nekretnine.

• Crna Gora: Zemlja nudi jedan od najkonkurentnijih poreskih sistema u Evropi. Porez na promet nepokretnosti je progresivan (3% na nekretnine do 150.000 €, a do 5% na luksuzne razrede). Prihod od izdavanja oporezuje se niskom proporcionalnom stopom od 15%. Porez na kapitalni dobitak pri prodaji nepokretnosti ne plaća se ako je fizičko lice drži radi stanovanja.
• Hrvatska: U Hrvatskoj se plaća fiksni porez na promet nepokretnosti od 3%. Porez na prihod od izdavanja razlikuje se od opštine do opštine i kreće se od 10% do 30%. Važno je da se porez na kapitalnu dobit od 20% primjenjuje na nekretnine prodate u roku od dvije godine od sticanja, osim ako je riječ o primarnom stanovanju vlasnika.

Prinosi od zakupa i ROI

Prinosi su ključni faktor za investitore koji traže pasivni prihod.

• Crna Gora: Zahvaljujući nižim ulaznim cijenama i brzo rastućem segmentu luksuznog turizma, prinosi od izdavanja na crnogorskom primorju (Budva, Tivat, Kotor) i dalje su visoki. Prosječni neto prinosi za vrhunske apartmane uz more kreću se od 6% do 8%, a kod luksuznih projekata dostižu i 9%.
• Hrvatska: Hrvatsko tržište je zrelije, pa su ulazni troškovi viši, a prinosi sabijeni. Popularne destinacije poput Dubrovnika, Splita i Hvara donose prosječne prinose od 3% do 5%. Sezonalnost u Hrvatskoj je takođe izrazito kratka, dok luksuzni marina-projekti u Crnoj Gori (poput Porto Montenegra) održavaju potražnju za zakupom tokom znatno dužeg perioda.

Budući potencijal i pristupanje EU

Makroekonomski izgledi oblikuju strategiju izlaska.

• Crna Gora: Crna Gora je zvanični kandidat za članstvo u EU, sa ciljnom godinom pristupanja 2028. Kupovina nekretnine već sada otvara značajan potencijal rasta kapitala, jer se očekuje da će vrijednosti do pristupanja dostići evropski nivo.
• Hrvatska: Hrvatska je u EU od 2013, a u eurozoni od 2023, pa je njeno tržište već prošlo glavnu fazu rasta nakon pristupanja. To je stabilno, zrelo tržište sa manjim rizikom, ali i znatno manjim potencijalom rasta u odnosu na Crnu Goru.