Uloga notara u prometu nekretnina u Crnoj Gori

U Crnoj Gori se svi pravni poslovi s nekretninama moraju zaključiti pred licenciranim javnim bilježnikom (notarom). Za razliku od pravnih sistema u kojima advokati privatno vode prenos nekretnina, notar je ovdje ključni pravni organ zadužen za valjanost i sigurnost transakcija. Vodič objašnjava njegove dužnosti.

Obavezni notarski obrazac

Prema Zakonu o notarima, svaki ugovor kojim se prenosi pravo svojine na nepokretnosti mora biti sačinjen u formi notarskog zapisa. Ugovori zaključeni bez učešća notara pravno su ništavi i ne mogu se upisati u katastar nepokretnosti.

Glavne dužnosti notara

Tokom transakcije notar obavlja nekoliko ključnih funkcija:

1. Provjera urbanističkog statusa i katastra: Notar u realnom vremenu pristupa elektronskoj evidenciji nepokretnosti kako bi potvrdio da je prodavac upisani vlasnik i provjerio postoje li hipoteke, služnosti ili pravna ograničenja.
2. Provjera identiteta: Notar utvrđuje identitet svih strana koje potpisuju (za strance na osnovu pasoša). Ako stranka ne govori crnogorski, mora biti prisutan stalni sudski tumač.
3. Pravno pojašnjenje: Notar u cijelosti pročita ugovor naglas i objasni objema stranama pravne posljedice njegovih odredbi.
4. Escrow račun: Mnogi notari nude siguran notarski depozit (Notarski depozit). Kupac uplaćuje sredstva na depozitni račun kod notara, a notar ih isplaćuje prodavcu tek nakon što potvrdi upis novog vlasnika u registar.

Notarske naknade i upis u katastar

Notarske takse regulisane su zakonom i obračunavaju se po klizećoj skali vezanoj za vrijednost nekretnine:

• Naknade: Kreću se od oko 150 € za manje nekretnine do 1.000 € i više za luksuzne nekretnine visoke vrijednosti.
• Upis: Nakon potpisivanja, notar je zakonom obavezan da u roku od 24 sata dostavi podatke o transakciji nadležnoj katastarskoj službi radi upisa novog vlasnika.