Prodaja nekretnine u Crnoj Gori: planirate svoj izlazak kao strani vlasnik

Svako ulaganje u nekretninu završava prodajom, a prodaja ide onako kako je kupnja bila pripremljena. Strani vlasnici u Crnoj Gori koji su vodili uredne dokumente, evidentirali svaku promjenu i platili porez prodaju se za tjednima; vlasnici koji nisu mjesecima rješavali ono što je trebalo biti popravljeno godinama ranije. Ovaj vodič pokriva izlaz sa strane prodavatelja: vrijeme, cijene, spis koji će zahtijevati kupčev odvjetnik, javnobilježnički postupak, premještanje prihoda u inozemstvo i izbor između prodaje nekretnine i prodaje tvrtke koja je drži.

Kada je pravo vrijeme za prodaju?

Crnogorsko tržište ima sezonski ritam i duži ciklus. Unutar godine, gledanja se koncentriraju od proljeća do rane jeseni, kada kupci posjećuju obalu, a nekretnina navedena u ožujku doseže najveću publiku. Tijekom ciklusa cijene na obali pratile su infrastrukturu, inozemnu potražnju i proces pristupanja EU; vodič za pristupanje Crne Gore EU opisuje horizont prema kojem većina investitora sada planira.

Vlastite okolnosti prodavatelja važne su jednako kao i tržište. Stan za kratkoročni najam najbolje se prodaje s punim kalendarom rezervacija i ugovorom o upravljanju koji kupac može preuzeti; vila se najbolje prodaje nakon sezone održavanja, ne prije. Vlasnici koji upravljaju iz inozemstva trebali bi pročitati vodič za upravljanje nekretninom za odsutne vlasnike, jer je uređena nekretnina prvi uvjet dobrog izlaska.

Kako treba odrediti cijenu nekretnine?

Crna Gora nema javni registar postignutih prodajnih cijena, tako da se kotacije cijene uspoređuju i nadaju. Prodavatelj koji daje cijene na tražene cijene sličnih oglasa precijenjuje, jer ni ti oglasi nisu prodani. Realna mjerila su nedavni završeci za koje znaju lokalni agenti, procjena koju bi banka prihvatila i prinos koji investitor u iznajmljivanje može izračunati iz vlastitog prihoda nekretnine, koristeći metodu u vodiču za prinos od najma u Budvi, Baru i Kotoru.

Skupina kupaca također određuje cijenu. Obnovljena kamena kuća u zaljevu ima mali, međunarodni bazen spreman platiti za oskudicu; standardni stan u velikom naselju natječe se sa svakom drugom jedinicom u bloku. Određivanje cijene prema realnom skupu, s maržom za pregovaranje koju crnogorski kupci očekuju, skraćuje vrijeme na tržištu, a vrijeme na tržištu samo je signal koji kupci čitaju.

Koje dokumente će tražiti kupčev odvjetnik?

Advokat kupca u Crnoj Gori za svaku kupovinu provjerava isti fajl, a prodavač koji ga ima spreman otklanja svaki izgovor za kašnjenje:

• Važeći izvadak iz katastra u kojem se vidi da je prodavatelj vlasnik bez tereta u odjeljku C ili s hipotekom i potvrdom banke o razduživanju
• Građevinska dozvola i uporabna dozvola, odnosno rješenje o legalizaciji za starije građevine
• Energetski certifikat ako je potreban za vrstu zgrade
• Dokaz o do sada plaćenom porezu na imovinu, komunalnim i građevinskim doprinosima
• Za najam nekretnine, upis smještaja i ugovor o upravljanju
• Za prodavatelja tvrtke, izvadak iz registra tvrtke, odluka dioničara kojom se odobrava prodaja i potvrda o plaćenom porezu tvrtke
• Identifikacija prodavatelja i, za prodavatelja u inozemstvu, ovjerena i apostilirana punomoć za osobu koja potpisuje

Zabilježba u katastru da zgrada nema dozvolu ili neuknjižena dogradnja je mjesto na kojem se prodaje. Rješavanje prije uvrštavanja u popis, kroz postupak legalizacije opisan u vodiču za regionalne planove i građevinske dozvole, jeftinije je od diskontiranja za stolom.

Kako teče prodaja kod javnog bilježnika?

Kupoprodajni ugovor za nekretnine u Crnoj Gori zaključuje se pred notarom, koji ovjerava strane, vlasništvo i ugovor, te upisuje prijenos u katastar. Tipičan slijed je predugovor s pologom, zatim glavni ugovor nakon što kupčeve provjere i financiranje budu završeni, plaćanje cijene putem banke na temelju ovjerenog ugovora i uknjižba kupca kao novog vlasnika. Uloga notara i naknade opisani su u vodiču za ulogu notara u prometu nekretninama u Crnoj Gori.

Porez na dobitak prodavatelja namiruje se kroz godišnju prijavu u godini nakon prodaje, a porez na promet kupca obračunava se na ugovorenu cijenu. Svaki prijenos javni bilježnik prijavljuje Poreznoj upravi, tako da je cijena u ugovoru cijena u evidenciji za obje strane.

Kako se zarada prenosi u inozemstvo?

Cijena se uplaćuje na crnogorski bankovni račun prodavca, a prodavac vrši transfer u inostranstvo. Banka će tražiti ovjereni ugovor, dokaz o vlasništvu prodavatelja i, za veće iznose, potvrdu da je porezna pozicija uredna, u skladu sa svojim obvezama sprječavanja pranja novca. Prodavatelj koji je godinama prijavljivao dohodak od najma i plaćao porez na imovinu prolazi ovaj pregled bez poteškoća; prodavaču koji nije postavlja pitanja u najgorem mogućem trenutku.

Nerezidentni prodavači moraju postojati račun prije prodaje, što je jedan od razloga zašto vodič za otvaranje bankovnog računa kao nerezident preporučuje da račun ostane otvoren nakon kupnje.

Kada je prodaja tvrtke bolja od prodaje imovine?

Imovina koja se drži preko crnogorskog d.o.o. može se prodati na dva načina: tvrtka prodaje nekretninu ili vlasnik prodaje dionice tvrtke s imovinom u njoj. Prodaja udjela ostavlja pravo vlasništva netaknutim, tako da kupac ne plaća porez na prijenos imovine, a transakcija se dovršava ovjerenim prijenosom udjela i upisom u registar, a ne prijenosom u katastar. Kupac preuzima povijest tvrtke, tako da je čista evidencija i dokumentacija uvjet tog puta, a kupčeva dužna pažnja prelazi s vlasništva na tvrtku.

Koja ruta daje bolji neto rezultat ovisi o dobitku, preferencijama kupca i prebivalištu vlasnika, a usporedba pripada razgovoru s našim investicijskim savjetovanjem timom prije nego što je nekretnina navedena, a ne nakon što stigne ponuda. Vlasnici koji su strukturirali kupnju imajući na umu izlazak, kao što je opisano u vodiču za strukturiranje holdinga u Crnoj Gori, imaju izbor; vlasnici koji su osobno kupili ne.

Kako se pripremate za izlaz od dana kupovine?

Najbolja prodaja planirana je pri kupnji: čisto vlasništvo, upisana svaka promjena, dobivena uporabna dozvola, prijavljeni prihod, otvoren bankovni račun i odabrana holding struktura s ciljem prodaje. Naša usluga za nekretnine bavi se prodajom za postojeće klijente i za vlasnike koji su kupili negdje drugdje, od pripreme spisa do javnog bilježnika, a mi ćemo vam iskreno reći što će nekretnina postići prije nego što bude navedena.