Prinos od najma u Budvi, Baru i Kotoru: Usporedba povrata stanova

Tri grada čine većinu stanova koje strani investitori kupuju na crnogorskoj obali, a ponašaju se kao tri različita tržišta. Budva je turistička prijestolnica s najkraćim povratom ljetnih izdavanja i najvišim cijenama ulaza. Bar je vrijedno tržište s dugom pješčanom obalom, radnom lukom i cijenama koje ostavljaju prostora za prinos. Kotor je baštinska tržnica gdje je ponuda fiksirana zidinama starog grada i obroncima zaljeva. Ovaj vodič ih uspoređuje kao što bi to učinio investitor u iznajmljivanje i daje metodu za izračun neto prinosa koja funkcionira za bilo koju kotaciju.

Što utječe na prihod od najma na crnogorskoj obali?

Prinos je najamnina podijeljena s ukupnim troškom stjecanja, a obje strane tog razlomka kreću se prema gradu. Što se tiče najamnine, duljina sezone važnija je od najveće cijene noćenja: stan koji se iznajmljuje na deset tjedana po visokoj cijeni može zaraditi manje od stana koji se iznajmljuje na dvadeset tjedana po skromnoj cijeni. Što se tiče troškova, nabavna cijena je samo početak; porez na promet ili PDV, notar i registracija, opremanje i posrednička provizija ulaze u nazivnik, kao što je objašnjeno u vodiču za poreze na promet nekretnina u Crnoj Gori.

Treći pokretač je kombinacija stanara. Kratkoročni godišnji odmor omogućuje stvaranje najveće bruto brojke i najvećih troškova i slobodnih radnih mjesta. Dugoročni zakupci, bilo da su lokalni stručnjaci, udaljeni radnici ili sezonsko osoblje, proizvode nižu bruto vrijednost s puno manje praznih tjedana i gotovo nimalo vremena za upravljanje.

Kakva je Budva za investitore stanova?

Budva ima najveću potražnju za kratkoročnim iznajmljivanjem u zemlji, od starog grada preko Bečića do Rafailovića i Petrovca. Sezona je najduža na obali izvan Tivta, cijene noćenja u srpnju i kolovozu su najviše, a dobro lociran jednosobni stan ljeti rijetko kada zjapi prazan. Trošak te potražnje je ulazna cijena, koja je najviša od tri grada za usporedive dionice, i intenzivna konkurencija među vlasnicima u prethodnim mjesecima.

Budva odgovara investitoru koji želi likvidnu, dobro poznatu imovinu sa snažnim ljetnim prihodom i koji prihvaća da će bruto prinos na kupovnu cijenu biti komprimiran samom cijenom. Novije zgrade u Bečićima i na padinama iznad starog grada bilježe najveće cijene, a preprodaja je jednostavna jer je kupac najveći u Crnoj Gori.

Zašto je Bar opcija vrijednosti?

Bar ima dugu obalu od grada do Sutomora i Čanja, marinu, trajektnu luku za Italiju i rastuću zajednicu stranaca koji tamo žive tijekom cijele godine. Cijene usporedivih stanova su materijalno niže nego u Budvi, a jaz je veći od jaza u ostvarivim najamninama, zbog čega su bruto prinosi u Baru često najveći od ova tri. Sezona je kraća i cijene noćenja niže, ali je tržište dugoročnog najma jače jer ljudi zapravo žive i rade u Baru.

Kompromisi su manje etablirani premium segment, više varijacija u kvaliteti gradnje i manji broj međunarodnih kupaca pri preprodaji. Bar odgovara investitoru koji preferira prinos u odnosu na rast kapitala, ugodan je s dugoročnim zakupcima i želi biti pozicioniran ispred infrastrukture koju donosi luka i autoput od Bara do Boljara.

Po čemu je Kotor drugačiji?

Snabdijevanje Kotora je uredno. Stari grad je pod zaštitom UNESCO-a, padine zaljeva su strogo kontrolirane, a nova gradnja je ograničena, tako da cijene uvjetuju nestašica, a ne nova gradnja. Apartmani u starom gradu iu Dobroti, Prčnju i Muu duž zaljeva imaju vrhunske cijene noćenja, privlače kulturnu i jahtašku klijentelu s dužom sezonom od gužve na budvanskim plažama, i održavaju svoju vrijednost tijekom padova.

Prinos u Kotoru obično je manji nego u Baru, a često niži nego u Budvi, jer cijena odražava oskudicu. Ono što Kotor nudi je očuvanje kapitala i profil zakupca koji plaća za smještaj, a ne za plažu. Obnovljeni kameni stanovi nose obveze održavanja i pravila očuvanja, opisana u vodiču za obnovu kamenih kuća u Boki kotorskoj. Šire područje opisano je na stranici Kotorskog zaljeva.

Kako tekući troškovi mijenjaju sliku?

Bruto prinos laska svakoj kotaciji. Troškovi koji ga pretvaraju u neto prinos su:

• Naknade za upravljanje i čišćenje za kratkoročni najam, koje zauzimaju značajan udio u bruto najamnini
• Provizije platforme na rezervacije
• Režije, internet i doprinosi za održavanje zgrade, koje vlasnik nosi između gostiju
• Godišnji porez na imovinu, koji utvrđuje općina
• Prijava turista, kategorizacija i boravišna pristojba koja se naplaćuje od gostiju
• Popravci, zamjena namještaja i tehnike te pokoji prazan mjesec

Dugoročno omogućuje smanjenje prva dva gotovo na ništa i prebacivanje režija na stanara. Kratkoročni stan u Budvi i dugoročni stan u Baru mogu imati sličnu neto vrijednost unatoč vrlo različitim bruto iznosima, zbog čega se usporedba mora napraviti nakon troškova. Vlasnici koji ne žive u Crnoj Gori trebali bi pročitati vodič za upravljanje imovinom za odsutne vlasnike prije nego što odaberu kratkoročni put.

Kako izračunati neto prinos za određeni stan?

Koristite isti list za svaki popis koji razmatrate:

1. Ukupni trošak stjecanja: cijena, porez na promet ili PDV, javnobilježničke i katastarske pristojbe, agentska provizija, opremanje i svi neposredni radovi.
2. Realna godišnja najamnina: za kratkoročni najam, tjedni najma svake sezone pomnoženi sa stopom za tu sezonu; za dugoročno, dvanaest mjeseci po lokalnoj stopi minus jedan mjesec slobodnog radnog mjesta.
3. Godišnji troškovi: gornji popis, s menadžmentom na stvarnoj cijeni, a ne nagađanju.
4. Neto prinos: najamnina umanjena za troškove, podijeljeno ukupnim troškom stjecanja.

Pokrenite list za kratkoročni i dugoročni scenarij na istom stanu. Rezultat vam govori koji grad i koja strategija odgovaraju vašem apetitu za sudjelovanjem i štiti vas od popisa koji se kotiraju na vršnim cijenama u tjednu.

Koji grad kojem investitoru odgovara?

Budva odgovara investitoru koji želi maksimalne ljetne prihode i likvidnost i pristaje na višu cijenu. Bar odgovara investitoru koji želi najbolji prinos i cjelogodišnje tržište zakupca. Kotor odgovara investitoru koji želi oskudnu imovinu u zaštićenom okruženju i tretira prihod od najma kao bonus. Mnogi naši klijenti drže po jedan od svakog tijekom vremena, što je također zaštita od različitih ciklusa triju tržišta.

Naši savjetnici pregledavaju popis, zgradu i realnu najamninu prije bilo kakve ponude, kao dio usluge za nekretnine. Pošaljite nam svojstva koja uspoređujete i mi ćemo vam vratiti obrazac neto prinosa za svaki, ispunjen iz lokalnih podataka, a ne iz popisa.