Poljoprivredno zemljište, vinogradi i maslinjaci u Crnoj Gori

Crna Gora uzgaja vino u ravnici oko Podgorice i na terasama iznad Skadarskog jezera, a masline uz obalu od Bara do Ulcinja, gdje su neka stabla starija od bilo koje zgrade u blizini. Poljoprivredno zemljište drugačija je investicija od apartmana na obali: kupuje se u većini slučajeva preko poduzeća, klasificira se i oporezuje kao poljoprivredno zemljište, na njemu se ne može graditi, a vraća se samo ako ga netko obrađuje. Za investitore koje privlače vinogradi, maslinici ili lifestyle imanja, ovaj vodič objašnjava gdje je zemljište, kako se kupuje i što uključuje vlasništvo.

Gdje su crnogorska vinska i maslinarska područja?

Ćemovsko polje južno od Podgorice najveće je pojedinačno vinogradarsko područje, dom grožđa Vranac i Krstač i najvećeg proizvođača u zemlji. Oko njega, Zetska dolina i brda prema Skadarskom jezeru čuvaju obiteljske vinograde i male vinarije. Crmnica, na obroncima između jezera i obalnih planina, povijesna je vinska regija, s terasastim parcelama, kamenim selima i sve većim brojem butika proizvođača. U oba kraja razvija se vinski turizam, s obilaskom podruma i degustacijama kao sekundarnim prihodom imanja.

Masline pripadaju primorju. Bar ima najgušće šumarke, uključujući i stoljetna stabla na Mirovici, a ulcinjska uvala Valdanos je klasičan krajolik maslina. Poluotok Luštica i brda iza Budve i Tivta imaju manje šumice, mnoge zapuštene jer su vlasnici otišli u gradove, a to su parcele koje se najčešće nude stranim kupcima koji žele kuću sa zemljištem. Stranica poluotoka Luštica opisuje to područje.

Može li stranac kupiti poljoprivredno zemljište?

Ne izravno, u većini slučajeva. Poljoprivredno zemljište je jedna od kategorija ograničenih za strane fizičke osobe, a standardni put je crnogorska kompanija, koja kao domaća pravna osoba može posjedovati poljoprivredno zemljište bez obzira na to tko ima dionice. Put poduzeća, njegovi izuzeci i postupak objašnjeni su u vodiču za kupnju zemljišta u Crnoj Gori kao stranac.

Osnivanje tvrtke prije kupnje je redoslijed kojim se izbjegava dvostruko plaćanje poreza na promet, a tvrtka zatim snosi godišnje obveze računovodstva i prijave bilo kojeg crnogorskog d.o.o. Naša usluga za registraciju poduzeća bavi se osnivanjem i kasnijim knjigovodstvom, tako da je tvrtka za imanje alat, a ne teret.

Što za kupca znači klasiranje u katastru?

Svaka čestica u katastru nosi klasu zemljišta: građevinsko zemljište, dvorište, njiva, vinograd, voćnjak, livada, pašnjak, šuma i drugo. Klasa je važna na tri načina. Određuje je li parcela ograničena za strano vlasništvo. Određuje stopu poreza na imovinu koju općina primjenjuje. I zajedno s planskom dokumentacijom određuje može li se što graditi. Parcela klasificirana kao vinograd unutar poljoprivrednog područja ostaje vinograd; pravila planiranja opisana u vodiču za planove prostornog uređenja i građevinske dozvole ne dopuštaju vilu na njemu.

Kupci koji žele kuću na svom zemljištu stoga traže parcelu na kojoj već postoji uknjižena zgrada ili koja uključuje dio koji je klasificiran kao građevinsko zemljište unutar građevinske zone, a poljoprivredni dio tretiraju kao što i jest. Imanja koja se prodaju kao kuća s vinogradom obično su više parcela različitih klasa, a svaka se posebno provjerava.

Što uključuje radni vinograd ili lug?

Poljoprivredno zemljište samo po sebi ne proizvodi ništa. Vinogradu je potrebna rezidba, prskanje, upravljanje krošnjama, berba i vinarija ili kupac za grožđe; masliniku je potrebna rezidba, zaštita od štetočina, berba i mlin. Oboje trebaju vodu u suhom ljetu i osobu na zemlji. Opcije za odsutnog vlasnika su:

• Ugovor o upravljanju s lokalnim proizvođačem koji obrađuje zemlju za udio usjeva ili naknadu
• Zakup susjednom poljoprivredniku, koji zadržava zemljište u proizvodnji i čuva njegovu klasifikaciju
• Zapošljavanje upravitelja kroz tvrtku imanja, što donosi obveze na plaće
• Radite sami, što podrazumijeva boravak u Crnoj Gori i odgovarajuću dozvolu

Zapušteni šumarci oporavljaju se dvo-trogodišnjom rezidbom i njegom, a mnoge parcele u ponudi su upravo takve. Kupac bi trebao dati cijenu u razdoblju oporavka i opreme prije nego što očekuje bilo kakav prihod.

Kako se oporezuje i potpomaže poljoprivredno zemljište?

Poljoprivredno zemljište plaća godišnji porez na imovinu po stopi općine za svoj razred, koja je niža od stope za građevinsko zemljište. Prihodi od prodaje grožđa, vina ili ulja poslovni su prihodi poduzeća ili registriranog poljoprivrednika, a proizvođač koji dosegne prag PDV-a prijavljuje se obvezniku PDV-a. Crna Gora provodi programe poljoprivredne potpore i sektor se usklađuje s pravilima Europske unije prije pristupanja, što utječe i na subvencije i na standarde kvalitete; vodič kroz pristupanje Crne Gore EU navodi raspored.

Vino i maslinovo ulje koje se prodaje pod vlastitom etiketom imanja zahtijeva registraciju proizvođača, označavanje u skladu s propisima, a za vina i trošarinske formalnosti. Butik vinarija je posao s licencom, a ne samo vinograd s podrumom.

Koji su realni slučajevi ulaganja?

Prema našem iskustvu tri slučaja imaju smisla za strane ulagače. Imanje u stilu života: kuća s nekoliko hektara maslina ili vinove loze, kupljena za osobnu upotrebu sa zemljom koja se održava u proizvodnji prema lokalnom sporazumu. Butik vinarija ili brend ulja: veća parcela u Crmnici ili zaleđu Bara s proizvodnim pogonima, koja se vodi kao obrt s prihodom od turizma. I banku zemljišta: poljoprivredne parcele u blizini gradova koji se šire, koje tvrtka drži dugoročno u očekivanju budućih promjena planiranja, a zemljište se u međuvremenu daje u najam poljoprivrednicima. Treći je špekulativni, a o isplativosti odlučuje planska dokumentacija, a ne lokacija.

Naš investicijski savjetodavni tim modelira svaki slučaj na određenim parcelama, s troškovima tvrtke, razdobljem oporavka i realnim rezultatom, prije nego što se klijent obveže na kupnju koja se ne može brzo poništiti.

Kako teče kupnja?

Redoslijed je isti kao i kod svake kupnje zemljišta s dodanim korakom tvrtke: formirajte crnogorsku tvrtku, provjerite katastarski izvadak i klasu zemljišta za svaku parcelu, potvrdite pristup i pravo na vodu, dogovorite cijenu i potpišite se kod notara s tvrtkom kao kupcem, platite porez na promet i uknjižite tvrtku kao vlasnika. Voda je specifična točka poljoprivrednog zemljišta: vinograd bez izvora navodnjavanja ili prava crpljenja drugo je dobro od onoga s bunarom ili potokom, a to katastar ne pokazuje uvijek. Posjet u kolovozu kupcu govori više od bilo kojeg dokumenta.