Novogradnja vs preprodaja stanova u Crnoj Gori: Što se mijenja za kupca

Dva stana iste veličine u istoj ulici u Budvi mogu biti vrlo različite kupovine. Jedan se prodaje od strane poduzetnika iz zgrade dovršene prošle godine, s PDV-om u cijeni, jamstvom i bez povijesti. Drugi prodaje vlasnik iz bloka sagrađenog prije petnaestak godina, s porezom na promet nekretnina povrh cijene, evidencijom tekućih troškova i upisom u katastar koji je provjeren prethodnim prodajama. Ovaj vodič uspoređuje dvije rute u pogledu poreza, papirologije, kvalitete, tekućih troškova i likvidnosti, tako da kupac odabere rutu umjesto da naleti na nju.

Kako se porezni tretman razlikuje?

Novi stan kupljen od obveznika PDV-a u cijeni je PDV-a, a kupac ne plaća porez na promet nekretnina. Preprodaja kupljena od fizičke osobe ili od prodavatelja izvan sustava PDV-a nosi progresivni porez na promet nekretnina, koji plaća kupac povrh cijene. Stope i mehanika navedeni su u vodiču za poreze na promet nekretnina u Crnoj Gori.

Praktični učinak je da je oglašena cijena investitora blizu ukupne brojke, dok cijena preprodaje uključuje porez na prijenos, javnog bilježnika i registraciju. Kupci koji uspoređuju to dvoje trebali bi usporediti ukupne troškove stjecanja, a kupci tvrtki trebali bi imati na umu da se PDV na novogradnju može povratiti ako se stan koristi za oporezivu djelatnost, što opet mijenja usporedbu.

Koja je papirologija specifična za novogradnju?

Novodovršena zgrada prije nego što stan u njoj postane potpuno vlasništvo prolazi niz: tehnički pregled, uporabna dozvola, podjela zgrade na cjeline i upis svake cjeline u katastar sa svojim vlasništvom. Kupac koji potpiše prije završetka tog niza posjeduje ugovorno pravo protiv investitora, a ne uknjiženi stan, a rizici te pozicije opisani su u vodiču za kupnju nekretnina izvan izgradnje.

Za dovršenu novogradnju kupčev odvjetnik provjerava postoji li uporabna dozvola, je li jedinica uknjižena s točnom površinom i udjelima zajedničkih dijelova, je li banka koja financira građevinu ukinula svoju hipoteku nad jedinicom i je li zemljište ispod zgrade u vlasništvu ili ispravnom posjedu investitora. Novi razvoji gdje su jedinice registrirane i banka otpuštena su jasni; oni kod kojih je registracija još u tijeku zaslužuju uvjetni ugovor.

Što vam govori povijest preprodaje?

Preprodaja je već bila u katastru, što je umirujuće, ali ne i konačno. Vlasnički list prikazuje lanac vlasnika, sve hipoteke i sve bilješke o dozvolama ili sporovima, a vodič za vlasničke listove nekretnina u Crnoj Gori objašnjava kako ga čitati. Osim vlasništva, preprodaja dolazi s poznatim činjenicama koje novogradnja ne može ponuditi: stvarni računi za režije, doprinosi za održavanje zgrade, stanje krova i lifta, ponašanje skupštine vlasnika i prihod od najma koji je stan ostvario.

Rizici su oni koji dolaze s godinama: neuknjižene preinake poput zatvorene terase, nepodmireni građevinski doprinosi koji idu uz stan i instalacije na kraju životnog vijeka. Anketa i zahtjev za račune zgrade odgovaraju na većinu njih.

Kako jamstva i zapinjanje funkcioniraju na novogradnji?

Investitor odgovara za nedostatke na građevini u rokovima propisanim zakonom o gradnji, duže za konstruktivne elemente nego za završne radove, au ugovoru treba navesti jamstvo i postupak za reklamacije. Prilikom primopredaje kupac pregledava stan i bilježi nedostatke u popis nedostataka koji investitor ispravlja. Kupci u inozemstvu trebali bi imati lokalnog predstavnika koji prisustvuje primopredaji, jer je nedostatke uočene nakon prihvaćanja teže istražiti.

Kvaliteta nove zgrade procjenjuje se prije kupnje prema evidenciji investitora, materijalima navedenim u ugovoru, projektiranju zajedničkih dijelova i energetskim svojstvima, a nakon kupnje prema prvoj zimi. Graditelji s dovršenim, useljenim zgradama u istom gradu su referenca; prvi projekt je drugačiji rizik.

Kakvi su tekući troškovi u usporedbi?

Nove zgrade imaju modernu izolaciju, učinkovito grijanje i hlađenje, dizala i sustave pod jamstvom te veće doprinose za održavanje jer usluge koje nude, od bazena do sigurnosti, koštaju. Starije zgrade imaju niže doprinose i veće račune za energiju, a suočavaju se s kapitalnim troškovima obnove: krova, fasade, lifta. Za stan koji se izdaje tekući troškovi ulaze izravno u neto prinos, a metoda u vodiču za prinos od najma u Budvi, Baru i Kotoru primjenjuje se na obje rute.

Novi stan također zahtijeva višu cijenu noćenja i bolju kategoriju u turističkoj registraciji opisanoj u vodiču za registraciju apartmana za turistički najam, što nadoknađuje dio viših troškova za vlasnika koji ga iznajmljuje.

Koja ruta ima bolju likvidnost?

Preprodaje u etabliranim zgradama u centru Budve, Tivta ili Kotora imaju najširi krug kupaca, jer je lokacija provjerena, a cijena niža od nove zalihe u blizini. Novogradnja je likvidna dok je nova i razvojni marketing je aktivan, a manje kada je blok pun vlasnika koji se natječu za prodaju sličnih jedinica. Oskudna tržišta, kao što su stari gradovi i sela u zaljevu, po definiciji su preprodaja. Kupac koji planira izlazak u roku od nekoliko godina trebao bi dati prednost lokacijama s velikim tržištem preprodaje u odnosu na najnovije zgrade u području u razvoju, kao što je objašnjeno u vodiču za prodaju nekretnina u Crnoj Gori.

Koja ruta odgovara kojem kupcu?

Novogradnja odgovara kupcu koji želi moderan stan s jamstvom i predvidivim prvim desetljećem, koji cijeni cijenu s PDV-om i usluge uređene izgradnje te prihvaća višu ulaznu cijenu i doprinose. Preprodaja odgovara kupcu koji želi utvrđenu lokaciju, poznatu povijest, nižu cijenu s porezom na prijenos i kapitalne radove koji dolaze s godinama. Ulagači koji kupuju da bi ih zakupili često drže po jedan, a naši savjetnici uspoređuju određene oglase iz obje kategorije u sklopu usluge za nekretnine, s ukupnim troškom stjecanja i neto prinosom usporedno. Trenutačni oglasi za nove i preprodaje nalaze se na stranici stanova.