Hipoteke i financiranje za strane kupce nekretnina u Crnoj Gori

Većina stranih kupaca u Crnoj Gori plaća gotovinom, a ta je navika oblikovala tržište: investitori daju cijenu za gotovinu, prodavači očekuju brz završetak, a lokalno hipotekarno kreditiranje nerezidenata više je niša nego glavni proizvod. Financiranje je ipak moguće, a saznanje o tome kako banke razmišljaju o inozemnom zajmoprimcu štedi tjedne zahtjeva koji nikada neće uspjeti. Ovaj vodič objašnjava što crnogorske banke zahtijevaju, po čemu se rezidenti i nerezidenti razlikuju te alternative koje se često pokažu praktičnijima.

Daju li crnogorske banke kredite strancima?

Da, selektivno. Banke najspremnije pozajmljuju strancima koji imaju boravišnu dozvolu, prihode u Crnoj Gori ili crnogorsku tvrtku s trgovačkom poviješću, jer se ti zajmoprimci mogu procijeniti istim alatima koje banka koristi za domaće stanovništvo. Nerezident s prihodom u inozemstvu i bez lokalnog otiska teži je slučaj: banka mora procijeniti strane dokumente o prihodu, razmotriti ovrhu preko granica i u skladu s tim odrediti cijenu rizika. Neke banke odbijaju takve zahtjeve kao policu, druge ih prihvaćaju s nižim omjerom kredita i vrijednosti i kraćim rokom.

Praktična posljedica je da kupac koji namjerava živjeti u Crnoj Gori ili koji ima nekretninu preko lokalne tvrtke s prihodom ima daleko veće šanse od kupca kuće za odmor koji se prijavljuje iz inozemstva. Kupci koji planiraju preseljenje trebali bi pročitati kako funkcionira boravišna dozvola kroz osnivanje tvrtke, jer dozvola mijenja razgovor o kreditiranju.

Što banke traže?

Dosje o hipoteci za stranog podnositelja zahtjeva obično uključuje:

• Putovnica i, ako postoji, crnogorska boravišna dozvola
• Dokaz o prihodu: ugovor o radu i platne liste ili računi tvrtke i porezne prijave za samozaposlene, obično za posljednje dvije do tri godine
• Bankovni izvodi koji pokazuju pristigli prihod i raspoloživi depozit
• Kreditno izvješće ili ekvivalent iz matične zemlje
• Predugovor o kupoprodaji i vlasnički list nekretnine
• Procjena od strane procjenitelja koju banka prihvaća
• Osiguranje imovine imenovanje banke, nakon odobrenja

Strani dokumenti su prevedeni od strane ovlaštenog prevoditelja i često apostilirani; vodič za dobivanje apostille opisuje postupak. Banke također provode vlastite provjere izvora depozita protiv pranja novca, tako da je jasan papirnati trag za sredstvima jednako važan kao i prihod.

Kako se uvjeti kredita razlikuju za nerezidente?

U usporedbi s zajmoprimcem rezidentom, nerezident bi trebao očekivati niži maksimalni omjer kredita i vrijednosti, što znači veći depozit; kraći maksimalni rok; viša marža u odnosu na referentnu stopu; i zahtjev da se imovina nalazi na lokaciji i da je takva vrsta da je banci ugodno za povrat i preprodaju, što daje prednost stanovima u Budvi, Tivtu, Kotoru i Podgorici u odnosu na seosko zemljište ili kuće bez dozvole.

Banke daju zajmove u eurima, valuti Crne Gore, tako da zajmoprimac koji zarađuje u eurima nema valutni rizik. Zajmoprimci koji zarađuju u funtama, dolarima ili francima sami snose taj rizik, a banka može diskontirati njihov prihod kako bi to dopustila. Krediti su obično s promjenjivom stopom, vezani uz europsku referentnu stopu, a uvjeti prijevremene otplate razlikuju se od banke do banke.

Koje se nekretnine mogu staviti pod hipoteku?

Nekretnina mora imati uredan vlasnički list s građevinskom dozvolom i uporabnom dozvolom, upisana u katastar bez tereta u odjeljku C vlasničkog lista. Banke ne daju zajmove za nekretnine označene kao izgrađene bez dozvole, za zemljište bez razvojnog plana ili za jedinice izvan izgradnje dok se zgrada ne uknjiži. Kako pročitati vlasnički list i uočiti te bilješke objašnjeno je u vodiču za vlasnički list nekretnina u Crnoj Gori.

Za kupnje izvan plana, financiranje stoga dolazi od investitora, a ne od banke tijekom izgradnje, a hipoteka se može dogovoriti po završetku kada jedinica ima svoje vlasništvo.

Koje su alternative lokalnoj hipoteci?

Tri načina financiraju više inozemnih kupnji u Crnoj Gori nego bankovni krediti:

• Planovi plaćanja investitora. Većina poduzetnika prihvaća postupna plaćanja kroz izgradnju, ponekad sa saldom koji dospijeva godinu ili dvije nakon završetka. Plan je osiguran ugovorom, a kupac bi trebao inzistirati na bankovnoj garanciji ili deponiranoj strukturi, kao što je opisano u vodiču za kupnju nekretnina izvan izgradnje.
• Financiranje iz matične zemlje. Oslobađanje kapitala iz nekretnine kod kuće ili neosiguranog objekta kod matične banke koja poznaje zajmoprimca često je jeftinije i brže od crnogorske hipoteke, a kupnja u Crnoj Gori tada se završava kao gotovina.
• Financiranje prodavača. Privatni prodavači povremeno prihvaćaju odgođeni dio cijene, evidentiran kao teret nekretnine, posebno za veće parcele ili kuće koje su već duže na tržištu.

Svaki ima trošak i profil rizika, a naši ih savjetnici uspoređuju s lokalnom hipotekom prije nego što se klijent obveže.

Kako kupac tvrtke treba pristupiti financiranju?

A Crnogorski d.o.o. s poviješću trgovanja može posuditi za komercijalne ili investicijske nekretnine s tvrtkom kao zajmoprimcem i vlasnikom kao jamcem. Banka procjenjuje račune tvrtke, prihod od najma koji će nekretnina proizvesti i status vlasnika. Za novoosnovanu tvrtku bez povijesti banka zahtjev tretira kao osobnu u biti, tako da put tvrtke ne zaobilazi test prihoda. Struktura mijenja porezni ishod, a ta usporedba spada u razgovor s našim investicijskim savjetovanjem timom prije nego što se odabere sredstvo kupnje.

Koliko traje odobrenje i koliko košta?

Od kompletnog spisa odluka obično traje nekoliko tjedana, nakon čega slijedi procjena vrijednosti, osiguranje i ovjereni hipotekarni akt koji se upisuje u katastar. Troškovi uključuju bankovnu naknadu za uređenje, procjenu vrijednosti, javnobilježničku naknadu za hipotekarni ugovor, registraciju tereta i premiju osiguranja. Oni se dodaju troškovima stjecanja u svakom izračunu prinosa, a kupac koji treba završiti u roku od trideset dana kako bi osigurao nekretninu ne bi se trebao oslanjati na crnogorsku hipoteku da to učini.

Pripremite datoteku prije nego što pronađete nekretninu

Kupci koji dobiju financiranje u Crnoj Gori su oni koji se obrate banci prije nego što daju ponudu, s prevedenom dokumentacijom o prihodima, sljedljivošću depozita i vrstom nekretnine za koju će banka kreditirati. Za sve ostale, planovi za investitore i financiranje iz domaće zemlje realni su putevi, a kupnja se završava kao gotovina. Pošaljite nam svoju situaciju i vrstu nekretnine koju imate na umu putem stranice za kontakt i mi ćemo vam reći koje će banke, ako ih ima, razmotriti vaš dosje i koliko bi alternative koštale.